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Compravendita immobiliare e conto deposito presso il Notaio.

La recente legge sulla concorrenza n.124/2017, in vigore dal 29 agosto scorso, ha previsto l’obbligo del deposito del prezzo presso il Notaio, al fine di garantire l’acquirente da eventuali vendite plurime da parte del venditore o trascrizioni pregiudizievoli, fino alla trascrizione del contratto di compravendita.

In che cosa consiste il conto deposito: è un conto corrente intestato al Notaio sul quale viene depositato il denaro ricevuto dall’acquirente dell’immobile fino alla trascrizione. Prima dell’entrata in vigore della legge, sia in sede di preliminare che in sede di rogito il denaro veniva consegnato direttamente al venditore.

Cosa succede oggi: in sede di preliminare e di rogito le somme vengono versate al Notaio, che le tiene in deposito fino a quando non sia eseguita la trascrizione nei registri immobiliari.

D: a chi consegna le chiavi il venditore?

R: La nuova legge, ad oggi, nulla dice in merito alla consegna delle chiavi. Si presume quindi che continueranno ad essere consegnate all’acquirente in sede di rogito.

In questo modo, in caso di “sorprese” (ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, ecc.) successivamente al preliminare o al rogito e prima della trascrizione l’acquirente può recuperare tutto il denaro, custodito appunto dal Notaio.

In ogni caso l’attesa non è lunga, in quanto il Notaio trascrive nel più breve tempo possibile, solitamente entro 30 giorni (come stabilito dall’art. 2671 cod. civ. e dall’art. 21 della Legge 25 giugno 1943 n. 540 in riferimento all’adempimento dell’obbligo tributario che incombe sul pubblico ufficiale).

Avv. St. Marco Domenico Luongo

Prima parte. Restituzione immobile al locatore e consegna chiavi. L’importanza dell’inventario.

Con il contratto di locazione di immobile urbano il locatore (proprietario) si obbliga a far godere al conduttore (inquilino) un immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.).

I contratti di locazione sono disciplinati dalla Legge 392/78 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, che stabilisce anche le ripartizioni delle varie spese di ordinaria e straordinaria manutenzione tra conduttore e locatore.

Nei contratti di locazione, talvolta, mancano alcune specifiche importanti che potrebbero far sorgere dei problemi di non facile risoluzione alla scadenza del contratto. Una di queste è l’inventario, ovvero una lista dettagliata di tutti i beni che si trovano all’interno dell’immobile oggetto del contratto. L’inventario deve essere preciso ed indicare anche lo stato in cui i beni si trovano alla data dell’ingresso del conduttore nell’immobile.

D: Perché l’inventario è così importante?

R: Perché alla scadenza del contratto, quando il conduttore dovrà restituire l’immobile al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta (art. 1590 c.c.), grazie all’inventario sarà possibile verificare se questo obbligo è stato rispettato o meno.

Da notare che l’inventario tutela sia il locatore che il conduttore; se al termine del periodo di locazione, infatti, l’immobile verrà restituito senza danni e nel medesimo stato di conservazione che aveva alla consegna, tenuto conto ovviamente del normale deperimento, il conduttore, se in regola con il pagamento dei canoni di locazione, potrà pretendere dal locatore la restituzione della cauzione iniziale (comprensiva di interessi legali).

Un caso recente.

Recentemente la Cassazione Civile, Sezione III, con sentenza n. 6467/2017 ha stabilito che “la consegna delle chiavi è condotta idonea a consentire la reimmissione nel possesso del locatore, ma la restituzione deve essere incondizionata, cioè effettiva, e determinare la concreta disponibilità del bene da parte del locatore.”

Questo significa che non basta ‘consegnare le chiavi’ per restituire l’immobile locato, ma occorre restituire l’immobile libero da eventuali beni di pertinenza del conduttore, in modo che il locatore possa effettivamente essere messo nella piena ed incondizionata disponibilità dell’immobile e goderne liberamente.

Avv. Marco Domenico Luongo

Mediazione immobiliare e provvigione. Seconda parte.

Pagamento della provvigione al mediatore.

Torniamo ad occuparci della compravendita immobiliare ed in particolare del pagamento della provvigione spettante al mediatore. Nella prima parte abbiamo visto che il diritto alla provvigione sorge con la stipulazione del contratto preliminare.

Oggi quasi tutte le agenzie immobiliari dispongono di moduli prestampati, con i quali sottoscrivere una proposta irrevocabile d’acquisto. In alcuni di questi moduli sono indicati tutti gli elementi identificativi della futura vendita, descrizione dell’unità immobiliare (compresi dati catastali), la data entro la quale deve avvenire la stipula del rogito, il prezzo ecc., oltre alla dicitura “Conclusione del contratto preliminare”. In questi casi la proposta stessa è un contratto preliminare perché idonea a far sorgere l’obbligo della conclusione del contratto definitivo per le parti, sanzionabile con l’esecuzione in forma specifica oppure con il risarcimento del danno.

Se firmo un modulo di proposta/preliminare, quindi, il diritto alla provvigione nasce nel momento in cui l’agenzia mi comunica l’accettazione della proposta, in quanto il preliminare è concluso. Naturalmente questa comunicazione dovrà rispettare le forme previste nel modulo; se è richiesta una raccomandata a.r. non basterà una semplice telefonata da parte dell’agenzia.

D: È possibile posticipare il pagamento della provvigione al momento della stipula dell’atto dal notaio?

R: Si, se l’agenzia immobiliare è d’accordo. Occorre però indicarlo espressamente nella proposta. Solitamente, infatti, le agenzie richiedono il pagamento nel momento esatto in cui matura il diritto alla provvigione e quindi alla conclusione del preliminare. Ci si può però accordare affinché il pagamento della provvigione avvenga in sede notarile contestualmente al rogito.

Esempio di clausola che identifica la proposta con un contratto preliminare: “La presente proposta si perfeziona in vincolo contrattuale (contratto preliminare) non appena il proponente avrà conoscenza dell’accettazione della proposta stessa da parte del venditore…”.

Un consiglio: se possibile, farsi inviare in anticipo dall’agenzia copia della proposta d’acquisto per leggerla con calma e segnare eventuali punti da chiarire.

In ogni caso, prima di firmare la proposta si deve leggere tutto con attenzione fino all’ultima riga.

Avv. Marco Domenico Luongo

Prima parte: un caso recente.

Quando si vuole acquistare o vendere un immobile ci si rivolge spesso alle agenzie di mediazione immobiliare.

Talvolta, per svariati motivi tra cui la “fretta” di concludere l’affare, eventuali incomprensioni, mancanza di chiarezza ecc., rimangono dubbi aperti relativamente alla provvigione, il cui diritto viene maturato dall’agenzia soltanto ad affare concluso. Se non risolti, questi dubbi possono finire nelle aule dei tribunali rischiando di mandare all’aria la compravendita.

 Cosa si intende per “affare concluso”?

Queste le definizioni fornite dalla giurisprudenza.

Contratto preliminare: Con la stipulazione di un contratto preliminare redatto in forma scritta l’affare è concluso. La stipulazione di un preliminare di compravendita di un immobile è infatti sufficiente a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione, sempre che si tratti di un contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e, quindi, della forma scritta richiesta ad substantiam ex art. 1350 e 1351 c.c. Il vincolo giuridico creato dal preliminare abilita ciascuna delle parti ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno. (cfr. tra le tante, Cass., Sez. III, 5 marzo 2009, n. 5348; Cass., Sez. III, 19 ottobre 2007, n. 22000; Cass., Sez. III, 6 agosto 2004, n. 15161).

Preliminare di preliminare: scritto provvisorio da cui non nasce l’obbligo di conclusione di un contratto definitivo. Non integra la conclusione dell’affare (Trib. Napoli 22 marzo 2003, in D&G, 2004, 681).

Minuta (o Puntuazione): La Minuta è una dichiarazione di intenti, rappresentata da una serie di documenti che le parti sottoscrivono e si scambiano nel corso delle trattative (spesso lunghe e complesse), attraverso cui si manifesta l’intenzione di concludere il contratto, senza che però sorga un vero e proprio vincolo negoziale. Non costituisce un vincolo giuridico che consenta a ciascuna delle parti di agire per l’esecuzione del contratto e quindi non è idonea a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione. (cfr. Cass., Sez. III, 14 luglio 2004, n. 13067; Trib. Savona 29 agosto 2005, in De Jure, 2006).

Il caso.

Il Tribunale di Torino, Sezione Prima, sentenza n. 1411 del 14 marzo 2016, ha accertato che tra due soggetti non era stato concluso un vero e proprio “contratto preliminare” di compravendita, bensì una mera “puntuazione” o al massimo un “preliminare di preliminare” dichiarando che non poteva ritenersi integrata la “conclusione dell’affare”, cui l’art. 1755 c.c. ricollega la nascita del diritto del mediatore alla provvigione.

L’agenzia immobiliare Alfa riceveva da Tizio un’offerta irrevocabile per l’acquisto di un immobile di proprietà di Caio. Le parti convenivano che il prezzo offerto era da pagarsi, con un primo acconto, a titolo di caparra confirmatoria e, per il residuo, alla data del rogito e in concomitanza della consegna dell’immobile. Contestualmente alla sottoscrizione dell’offerta Tizio consegnava un assegno bancario con parte dell’importo stabilito a Caio e si impegnava a corrispondere all’agenzia Alfa la somma di euro 9.500 oltre IVA per l’opera di mediazione svolta nella trattativa immobiliare. Tale offerta non veniva accettata da Caio e, pertanto, Tizio formulava una seconda proposta apportando un aumento del prezzo offerto, la conferma del periodo stabilito tra le parti per la sottoscrizione dell’atto e la conferma dell’impegno al pagamento di parte dell’importo a titolo di caparra confirmatoria. L’agenzia Alfa comunicava a Tizio la sostanziale accettazione della seconda offerta da parte di Caio e chiedeva comunque, a tal proposito, di convenire il giorno per la firma del contratto preliminare. A seguito di ripetuti solleciti telefonici, di comunicazioni e raccomandate inviate dall’agenzia Alfa con la richiesta di pagamento delle proprie spettanze a cui però non seguiva alcuna risposta da parte di Tizio, l’agenzia Alfa instaurava la rituale e obbligatoria procedura di mediazione con Tizio, che si concludeva senza alcun accordo. L’agenzia Alfa citava quindi in giudizio Tizio avanti il Tribunale di Torino chiedendone la condanna al pagamento della somma di euro 9.500 oltre IVA per l’opera di mediazione svolta nella trattativa immobiliare in oggetto. Tizio si costituiva respingendo integralmente la domanda proposta dall’agenzia Alfa.

La soluzione del Tribunale.

Il Giudice Istruttore rilevava che tra Caio e Tizio non era stato concluso un vero e proprio “contratto preliminare” di compravendita, bensì una mera “puntuazione” sulla base delle seguenti considerazioni:

1. mancanza del requisito della forma scritta ad substantiam ex artt. 1350 e 1351 c.c.;
2. mancanza di accettazione della proposta di Tizio, per iscritto e con sottoscrizione da parte di Caio, entro il termine di irrevocabilità della stessa, così come previsto espressamente nell’offerta;
3. comune volontà delle parti di non considerare concluso alcun “contratto preliminare” emersa inequivocabilmente dalla terminologia usata nelle comunicazioni via E-mail scambiate tra le parti e prodotte in giudizio.

La natura giuridica di “puntuazione” dell’offerta di Tizio è stata ritenuta confermata dal fatto che le parti non avevano raggiunto l’intesa su tutti gli elementi dell’accordo, ma soltanto su quelli essenziali. Non essendo stato possibile attribuire la natura giuridica di “contratto preliminare” all’accordo tra le parti, ma soltanto la mera natura di “puntuazione”, quindi, non può ritenersi integrata quella “conclusione dell’affare”, ai sensi dell’art. 1755 c.c., che ricollega la nascita del diritto del mediatore alla provvigione.

Il Tribunale ha rigettato la domanda dell’agenzia immobiliare Alfa condannandola a rimborsare a Tizio le spese processuali. (Tribunale di Torino, Sez. I, 14 marzo 2016, n. 1411)