proprietà

La locazione è un contratto a prestazioni corrispettive, per cui l’eventuale tolleranza del locatore a fronte di una reiterata morosità e la sua inerzia nell’assumere iniziative di carattere giudiziario non costituiscono acquiescenza al comportamento inadempiente del conduttore, essendo invece necessaria la sussistenza di elementi concreti e di atti inequivoci tali che, nel comportamento delle parti, possa individuarsi la volontà di derogare all’obbligo previsto in contratto

(Cass. civ., sez. III, 26 luglio 2002, n. 11055).

Fonte: ius.giuffrefl.it (Condominio e locazione)

Il Tribunale di Napoli ribadisce che i lavori straordinari nel condominio approvati prima del rogito rimangono a carico il proprietario dell’unità immobiliare alla data della delibera di approvazione che li ha approvati.

Nella sentenza citata il giudice partenopeo, nell’esaminare la controversia, distingue tra lavori di ordinaria amministrazione e lavori di straordinaria amministrazione specificando che

• per i lavori di ordinaria amministrazione l’onere del pagamento sorge nel momento in cui viene compiuta l’attività gestionale (manutenzione, la conservazione e il godimento del bene condominiale); se tale attività viene deliberata in un momento antecedente la compravendita e viene poi compiuta dopo il rogito, le relative spese verranno sostenute dell’acquirente (cfr. Cass. civ., n. 10235/2013).
• per i lavori di straordinaria amministrazione continua a valere, invece, il principio per cui “chi delibera paga”, in quanto l’onere del pagamento nasce nel momento in cui viene deliberata la approvazione dei lavori di straordinaria amministrazione da parte dei condomini. Di conseguenza sarà il proprietario dell’unità immobiliare alla data della delibera di approvazione dei lavori che dovrà sostenerne le spese e non il successivo acquirente.

Fonte: Trib. Napoli sez. XII, 2 novembre 2023, sentenza n. 10025

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 12866/2022, si è espressa su una controversia tra fratelli inerente la natura pertinenziale ed esclusiva titolarità di un cortile.

La sorella sostiene che la Corte territoriale ha errato nel ritenere che la pertinenza del suddetto cortile non sia stata trasferita insieme al bene principale.

La doglianza è fondata. La Corte d’Appello ha dato per apprezzata nel merito la sussistenza di un nesso pertinenziale tra il cortile comune in contesa e la porzione di proprietà esclusiva ai sensi dell’art. 817 c.c., non considerando che la comproprietà del cortile dovesse ritenersi ceduta in comproprietà pro quota, in conseguenza della vendita dell’edificio, proprio qualora nel titolo non si fosse diversamente disposto o fosse stato omesso qualunque riferimento.

Secondo il combinato disposto degli artt. 817 e 818 c.c., infatti, «la relazione pertinenziale fra due cose determina automaticamente l’estensione alla pertinenza degli effetti degli atti o rapporto giuridici aventi ad oggetto la cosa principale, salvo che il rapporto strumentale sia cessato anteriormente all’atto concernente la cosa principale, ovvero da questo risulti espressamente la volontà del proprietario di escludere la pertinenza come oggetto dello stesso» (Cass. n. 1620/1964, n. 711/1968, n, 5790/1983, n. 6873/1994, n. 1471/2022).

Quindi, «gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli» (Cass. n. 634/2003).

Ne consegue che «né, ad escludere la cessione pro quota della comproprietà del cortile di pertinenza, in correlazione alla vendita dell’edificio principale, può rilevare, in senso chiaro ed univoco, il riconoscimento operato dai contraenti di un diritto di servitù di passaggio sul medesimo bene comune in favore dell’acquirente, potendo tale servitù trovare comunque giustificazione nell’intenzione di assicurare un vantaggio per la proprietà esclusiva dell’acquirente, eccedente i limi del diritto di comproprietà ex art. 1102 c.c., posto a carico della comunione residua».

Fonte: dirittoegiustizia.it

La Corte d’Appello accoglieva il ricorso avanzato da un Condominio contro l’ordinanza resa in primo grado dal Tribunale, rigettando la domanda di un condomino per il risarcimento dei danni correlati al recesso di una Cooperativa dal contratto di locazione di un immobile di sua proprietà: quest’ultimo, infatti, aveva dato in locazione il proprio appartamento a un’associazione che gestiva al suo interno una casa di riposo, attività, però, vietata dal regolamento condominiale.
Il condomino ricorre in Cassazione, sostenendo di avere comunque diritto al risarcimento dei danni da parte del Condominio per le condotte moleste di altri condomini, in forma di danneggiamento della cassetta postale, del citofono e del quadro elettrico, nonché per le diverse denunce subite in ordine a supposte violazioni edilizie poi risultate infondate, che avrebbero determinato il recesso della conduttrice.
Il ricorso è infondato. La Corte di Cassazione, infatti, afferma che il condominio non risponde per le eventuali molestie di un condomino verso un altro, e ugualmente non è responsabile dei danni arrecati al singolo condomino se agisce per far rispettare il regolamento condominiale: tale condotta non costituisce atto illecito, e non può, quindi, porsi a fondamento di una responsabilità risarcitoria collettiva del condominio (Cass. civ., n. 13689/2011).
Pertanto, il condominio non è responsabile dei comportamenti dei singoli condomini, così come non è fonte di responsabilità l’invito a dismettere un’attività che viola il divieto di destinazione degli appartamenti, con la conseguenza che la perdita economica conseguente al rispetto del divieto non comporta alcun diritto a un risarcimento collettivo verso il singolo condomino.
Per questi motivi, la Suprema Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Cass. civ., sez. VI – 3, ord., 7 gennaio 2022, n. 299

Fonte: dirittoegiustizia.it

L’art. 1129, comma 7, c.c., come modificato dalla Legge di riforma del condominio 11 dicembre 2012 n. 220, prevede che l’amministratore sia tenuto a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente intestato al condominio, che può essere postale o bancario.

L’inosservanza di tale obbligo è sanzionata con la revoca dell’amministratore.

La finalità della legge è duplice; da un lato deve essere data la possibilità a ciascun condomino di verificare costantemente la destinazione dei propri esborsi (le c.d. “pezze giustificative” di spesa) per una facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale, rispondendo ad una chiara e doverosa esigenza di trasparenza e di informazione; dall’altro, evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore (o di altri differenti condomini da lui eventualmente amministrati).

D: come si esercita il diritto di accesso del condomino alla documentazione relativa al conto? Ci sono dei costi?

R: l’accesso alla documentazione avviene per il tramite dell’amministratore poiché egli è il formale intestatario del conto ai sensi dell’art. 1129, comma 7, c.c.  La visione dei documenti condominiali è gratuita, salvo l’eventuale costo per le fotocopie da rimborsare all’amministratore.

Da notare che recentemente si è sviluppato un orientamento che legittimerebbe direttamente alla richiesta anche il singolo condomino subordinatamente alla prova della avvenuta preventiva richiesta all’amministratore il quale, ovviamente, non abbia ottemperato all’obbligo di fornire la documentazione di spesa al condomino stesso che ne avesse fatto richiesta (Arb. banc. e fin. di Roma, 16 settembre 2016).

Ciò significa che il condomino al quale l’amministratore non abbia fornito la documentazione di spesa richiesta può recarsi in banca personalmente e – dopo aver dimostrato di essere effettivamente un condomino dietro presentazione di una visura storica per immobile ed aver effettuato formale richiesta all’amministratore rimasta inevasa – chiedere di visionare la documentazione contabile del condominio.

In questi casi, pertanto, è opportuno inviare una formale richiesta scritta, a mezzo raccomandata a.r. oppure posta elettronica certificata, nella quale concedere all’amministratore un termine per consegnare le pezze giustificative non inferiore a 15 giorni (termine per adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c.), trascorsi i quali è possibile recarsi in banca.