Prima parte. Restituzione immobile al locatore e consegna chiavi. L’importanza dell’inventario.
Con il contratto di locazione di immobile urbano il locatore (proprietario) si obbliga a far godere al conduttore (inquilino) un immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.).
I contratti di locazione sono disciplinati dalla Legge 392/78 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, che stabilisce anche le ripartizioni delle varie spese di ordinaria e straordinaria manutenzione tra conduttore e locatore.
Nei contratti di locazione, talvolta, mancano alcune specifiche importanti che potrebbero far sorgere dei problemi di non facile risoluzione alla scadenza del contratto. Una di queste è l’inventario, ovvero una lista dettagliata di tutti i beni che si trovano all’interno dell’immobile oggetto del contratto. L’inventario deve essere preciso ed indicare anche lo stato in cui i beni si trovano alla data dell’ingresso del conduttore nell’immobile.
D: Perché l’inventario è così importante?
R: Perché alla scadenza del contratto, quando il conduttore dovrà restituire l’immobile al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta (art. 1590 c.c.), grazie all’inventario sarà possibile verificare se questo obbligo è stato rispettato o meno.
Da notare che l’inventario tutela sia il locatore che il conduttore; se al termine del periodo di locazione, infatti, l’immobile verrà restituito senza danni e nel medesimo stato di conservazione che aveva alla consegna, tenuto conto ovviamente del normale deperimento, il conduttore, se in regola con il pagamento dei canoni di locazione, potrà pretendere dal locatore la restituzione della cauzione iniziale (comprensiva di interessi legali).
Un caso recente.
Recentemente la Cassazione Civile, Sezione III, con sentenza n. 6467/2017 ha stabilito che “la consegna delle chiavi è condotta idonea a consentire la reimmissione nel possesso del locatore, ma la restituzione deve essere incondizionata, cioè effettiva, e determinare la concreta disponibilità del bene da parte del locatore.”
Questo significa che non basta ‘consegnare le chiavi’ per restituire l’immobile locato, ma occorre restituire l’immobile libero da eventuali beni di pertinenza del conduttore, in modo che il locatore possa effettivamente essere messo nella piena ed incondizionata disponibilità dell’immobile e goderne liberamente.
Avv. Marco Domenico Luongo