Prima parte: un caso recente.
Quando si vuole acquistare o vendere un immobile ci si rivolge spesso alle agenzie di mediazione immobiliare.
Talvolta, per svariati motivi tra cui la “fretta” di concludere l’affare, eventuali incomprensioni, mancanza di chiarezza ecc., rimangono dubbi aperti relativamente alla provvigione, il cui diritto viene maturato dall’agenzia soltanto ad affare concluso. Se non risolti, questi dubbi possono finire nelle aule dei tribunali rischiando di mandare all’aria la compravendita.
Cosa si intende per “affare concluso”?
Queste le definizioni fornite dalla giurisprudenza.
Contratto preliminare: Con la stipulazione di un contratto preliminare redatto in forma scritta l’affare è concluso. La stipulazione di un preliminare di compravendita di un immobile è infatti sufficiente a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione, sempre che si tratti di un contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e, quindi, della forma scritta richiesta ad substantiam ex art. 1350 e 1351 c.c. Il vincolo giuridico creato dal preliminare abilita ciascuna delle parti ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno. (cfr. tra le tante, Cass., Sez. III, 5 marzo 2009, n. 5348; Cass., Sez. III, 19 ottobre 2007, n. 22000; Cass., Sez. III, 6 agosto 2004, n. 15161).
Preliminare di preliminare: scritto provvisorio da cui non nasce l’obbligo di conclusione di un contratto definitivo. Non integra la conclusione dell’affare (Trib. Napoli 22 marzo 2003, in D&G, 2004, 681).
Minuta (o Puntuazione): La Minuta è una dichiarazione di intenti, rappresentata da una serie di documenti che le parti sottoscrivono e si scambiano nel corso delle trattative (spesso lunghe e complesse), attraverso cui si manifesta l’intenzione di concludere il contratto, senza che però sorga un vero e proprio vincolo negoziale. Non costituisce un vincolo giuridico che consenta a ciascuna delle parti di agire per l’esecuzione del contratto e quindi non è idonea a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione. (cfr. Cass., Sez. III, 14 luglio 2004, n. 13067; Trib. Savona 29 agosto 2005, in De Jure, 2006).
Il caso.
Il Tribunale di Torino, Sezione Prima, sentenza n. 1411 del 14 marzo 2016, ha accertato che tra due soggetti non era stato concluso un vero e proprio “contratto preliminare” di compravendita, bensì una mera “puntuazione” o al massimo un “preliminare di preliminare” dichiarando che non poteva ritenersi integrata la “conclusione dell’affare”, cui l’art. 1755 c.c. ricollega la nascita del diritto del mediatore alla provvigione.
L’agenzia immobiliare Alfa riceveva da Tizio un’offerta irrevocabile per l’acquisto di un immobile di proprietà di Caio. Le parti convenivano che il prezzo offerto era da pagarsi, con un primo acconto, a titolo di caparra confirmatoria e, per il residuo, alla data del rogito e in concomitanza della consegna dell’immobile. Contestualmente alla sottoscrizione dell’offerta Tizio consegnava un assegno bancario con parte dell’importo stabilito a Caio e si impegnava a corrispondere all’agenzia Alfa la somma di euro 9.500 oltre IVA per l’opera di mediazione svolta nella trattativa immobiliare. Tale offerta non veniva accettata da Caio e, pertanto, Tizio formulava una seconda proposta apportando un aumento del prezzo offerto, la conferma del periodo stabilito tra le parti per la sottoscrizione dell’atto e la conferma dell’impegno al pagamento di parte dell’importo a titolo di caparra confirmatoria. L’agenzia Alfa comunicava a Tizio la sostanziale accettazione della seconda offerta da parte di Caio e chiedeva comunque, a tal proposito, di convenire il giorno per la firma del contratto preliminare. A seguito di ripetuti solleciti telefonici, di comunicazioni e raccomandate inviate dall’agenzia Alfa con la richiesta di pagamento delle proprie spettanze a cui però non seguiva alcuna risposta da parte di Tizio, l’agenzia Alfa instaurava la rituale e obbligatoria procedura di mediazione con Tizio, che si concludeva senza alcun accordo. L’agenzia Alfa citava quindi in giudizio Tizio avanti il Tribunale di Torino chiedendone la condanna al pagamento della somma di euro 9.500 oltre IVA per l’opera di mediazione svolta nella trattativa immobiliare in oggetto. Tizio si costituiva respingendo integralmente la domanda proposta dall’agenzia Alfa.
La soluzione del Tribunale.
Il Giudice Istruttore rilevava che tra Caio e Tizio non era stato concluso un vero e proprio “contratto preliminare” di compravendita, bensì una mera “puntuazione” sulla base delle seguenti considerazioni:
- mancanza del requisito della forma scritta ad substantiam ex artt. 1350 e 1351 c.c.;
- mancanza di accettazione della proposta di Tizio, per iscritto e con sottoscrizione da parte di Caio, entro il termine di irrevocabilità della stessa, così come previsto espressamente nell’offerta;
- comune volontà delle parti di non considerare concluso alcun “contratto preliminare” emersa inequivocabilmente dalla terminologia usata nelle comunicazioni via E-mail scambiate tra le parti e prodotte in giudizio.
La natura giuridica di “puntuazione” dell’offerta di Tizio è stata ritenuta confermata dal fatto che le parti non avevano raggiunto l’intesa su tutti gli elementi dell’accordo, ma soltanto su quelli essenziali. Non essendo stato possibile attribuire la natura giuridica di “contratto preliminare” all’accordo tra le parti, ma soltanto la mera natura di “puntuazione”, quindi, non può ritenersi integrata quella “conclusione dell’affare”, ai sensi dell’art. 1755 c.c., che ricollega la nascita del diritto del mediatore alla provvigione.
Il Tribunale ha rigettato la domanda dell’agenzia immobiliare Alfa condannandola a rimborsare a Tizio le spese processuali. (Tribunale di Torino, Sez. I, 14 marzo 2016, n. 1411)