La responsabilità del condominio per i vizi costruttivi dell’immobile

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La Corte d’Appello di Brescia esamina una fattispecie in cui riafferma il principio di diritto espresso dalla giurisprudenza consolidata di legittimità, secondo cui il condominio è il soggetto responsabile ex art. 2051 c.c. per le conseguenze dannose arrecate da beni comuni alla proprietà individuale di un condomino, e ciò anche in presenza di vizi di costruzione, atteso, da un lato, che la corresponsabilità del terzo non esclude quella del condominio fondata autonomamente sull’omessa manutenzione della res comune, e, dall’altro, che lo stesso vizio di costruzione non integra un’ipotesi di caso fortuito, il solo che possa escludere la responsabilità del condominio per omessa custodia.

Corte App. Brescia, sent. 18 aprile 2019.

Fonte: condominioelocazione.it

La responsabilità omissiva dei soci amministratori di s.r.l.

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Compete anche al socio amministratore di s.r.l. il diritto, previsto dall’art. 2476, comma 2, c.c. di ricevere notizie sullo svolgimento degli affari sociali e di consultare i libri e i documenti relativi alla gestione societaria compiuta dagli altri amministratori, cui egli non abbia in tutto o in parte partecipato.

La responsabilità solidale degli amministratori della S.r.l. per i danni derivanti dall’inosservanza dei doveri imposti dalla legge e dall’atto costitutivo per l’amministrazione della società non costituisce una forma di responsabilità oggettiva posto che l’esonero da responsabilità previsto dall’art. 2476 c.c. non è ancorato al mero procedimento di rituale verbalizzazione del dissenso in occasione del consiglio di amministrazione deliberante, ma all’effettiva mancanza di qualsiasi profilo di colpa.

La Suprema Corte chiarisce alcuni aspetti fondamentali del regime di responsabilità degli amministratori di S.r.l. equiparandone i caratteri al regime dettato per gli amministratori delle S.p.A. Il giudice di legittimità afferma infatti che la responsabilità degli amministratori non esecutivi di S.r.l. deve essere trattata alla stregua di una responsabilità per colpa, elemento soggettivo da valutarsi con i medesimi criteri utilizzati nel contesto delle società azionarie, operando in tal modo una totale equiparazione dei due regimi normativi. Nel suo iter logico-argomentativo, però, con un importante passaggio interpretativo, si discosta dal dettato normativo dell’art. 2476 c.c. e dall’interpretazione che dello stesso dà parte della dottrina, che vede nel mero dissenso manifestato in sede consiliare un’esimente della responsabilità per gli amministratori dissenzienti.

Cass. Civ., Sez. I, sentenza n. 2038 del 26 gennaio 2018

Fonte: ilsocietario.it

Vendita di quota ideale del bene locato ad uso diverso: escluso il diritto di prelazione per il conduttore.

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In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, al conduttore non spettano il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell’immobile, secondo la disciplina degli artt. 38 e 39 della l. 27 luglio 1978, n. 392, qualora il locatore intenda alienare ad un terzo la quota del bene oggetto del rapporto di locazione.

(Trib. Massa, sent. 12 novembre 2018)

Fonte: condominioelocazione.it

Esecuzione nei confronti del socio illimitatamente responsabile della società di persone e beneficio di preventiva escussione.

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L’art. 2304 c.c. prevede il beneficium excussionis, ovvero il beneficio della preventiva escussione, in favore dei soci illimitatamente responsabili di una società di persone.

In base a tale diritto il creditore sociale non può pretendere il pagamento dal socio se non dopo l’escussione del patrimonio sociale. Si potrà poi agire contro il patrimonio personale del socio solo a seguito della infruttuosa esecuzione nei confronti della società.

Il creditore può comunque richiedere l’emissione di un titolo esecutivo nei confronti del socio, illimitatamente responsabile, di società di persone, contestualmente al titolo richiesto nei confronti della società stessa.

Fonte: ilsocietario.it

Il condomino obeso può installare l’ascensore senza l’autorizzazione dell’assemblea

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Il condomino in condizione di disabilità può installare a proprie spese l’ascensore anche in mancanza di autorizzazione da parte dell’assemblea ove vi siano rischi per la sua salute derivanti dall’utilizzo delle scale.

Nel caso di specie un condomino obeso, proprietario dell’alloggio all’ultimo piano in un condominio di Roma, aveva grosse difficoltà a salire le scale per raggiungere la sua abitazione. I giudici di primo grado hanno assimilato la condizione di obesità ad una disabilità di movimento, sostenendo che non ci si può aspettare che il soggetto salga a piedi fino all’ultimo piano senza rischi per la salute.

Trib. Roma 16 novembre 2018, n. 22022

Decreto crescita 2019: le novità in campo immobiliare

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Sul supplemento ordinario n. 26/L alla Gazzetta ufficiale n. 151 del 29 giugno 2019 è stata pubblicata la legge 28 giugno 2019, n. 58 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, recante misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi” unitamente al testo coordinato del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34 (cosiddetto “decreto crescita”). Riportiamo di seguito le principali misure previste per il rilancio dell’edilizia in campo immobiliare:
– Canoni di locazione non percepiti. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati dal 2020, se non percepiti, non concorreranno a formare il reddito se la mancata percezione sarà “comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”.
– Durata dei contratti di locazione agevolati. In mancanza della comunicazione di rinuncia al rinnovo del contratto di locazione agevolato (3 anni + 2), da inviarsi almeno 6 mesi prima della scadenza del biennio, il contratto è “rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio”.
– Codice identificativo per strutture ricettive e affitti brevi. Prevista la creazione di una banca dati pubblica delle strutture ricettive e degli immobili destinati all’attività di locazione breve. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Lo stesso Decreto Crescita introduce la possibilità ai Comuni di verificare direttamente la regolarità dei versamenti e prevedendo l’obbligo da gennaio per chi dà in affitto un immobile, anche in locazione breve, di registrarsi al portale “Alloggiati Web” per comunicare alla questura e all’Agenzia delle Entrate i dati degli ospiti.
– Cedolare secca. Viene abrogata la sanzione prevista per il caso di mancata comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca.
– Stop alla burocrazia per comodato e locazioni agevolate. Per le case in comodato è previsto il taglio del 50% di Imu e Tasi. Le legge che ha introdotto lo sconto aveva previsto, però, l’obbligo di presentare la dichiarazione al Comune per poter applicare l’agevolazione. Stesso obbligo in caso di immobili dati in locazione con contratti a canone agevolato, per i quali lo sconto sulle imposte municipali è del 25%. Ora, invece, non c’è più nessun obbligo in questo senso e il Comune non potrà più richiedere l’attestazione del possesso dei requisiti previsti per godere del taglio delle imposte.
– Sismabonus per acquisti di unità immobiliari. Le detrazioni previste per gli interventi di riduzione del rischio sismico realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici vengono estese agli acquirenti (entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori) delle unità immobiliari ricomprese nelle zone classificate a rischio sismico 2 e 3. La detrazione è pari al 75% o all’85% (a seconda della riduzione del rischio sismico) del prezzo di acquisto dell’unità immobiliare per un importo di spesa massimo di 96.000 euro.
– Esenzione Tasi per gli immobili delle imprese di costruzione. A decorrere dal 1° gennaio 2022, saranno esenti dalla Tasi i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

Fonte: condominioelocazione.it

Infiltrazioni nel piano terraneo privato: il Condominio non risponde dei danni per omessa custodia ai sensi dell’art. 2051 c.c.

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Cass. civ., sez. VI-II, ordinanza 20 giugno 2019, n. 16625
Responsabilità per parti comuni in custodia

Una condomina richiedeva al condominio i danni derivati da infiltrazioni provenienti dal terrazzo di sua proprietà, la cui guaina di copertura si era deteriorata a causa dello scarico su di essa di una serie di tubature abusive provenienti da edifici confinanti. In primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda di risarcimento. In secondo grado, la Corte territoriale, in accoglimento dell’impugnazione del Condominio, negava la proprietà condominiale del terrazzo in questione, in quanto sovrastante unicamente il piano terraneo di esclusiva proprietà della società attrice, costituendo di fatto un corpo di fabbrica adiacente a quello propriamente condominiale. Avverso tale pronuncia, la condomina ha proposto ricorso in cassazione lamentando la mancata responsabilità concorrente del Condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c.

Infiltrazioni nel piano terraneo privato. Nel giudizio di legittimità, la S.C. conferma il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Difatti, il terrazzo in questione non aveva alcuna funzione condominiale, essendo destinato a esclusiva copertura di una parte privata; sicché, non vi era alcuna responsabilità dei condomini riuniti in condominio per la sua custodia o dei danni che ne potevano derivare. Pertanto, il singolo condomino non può pretendere di affermare la responsabilità del condominio, a norma dell’art. 2051 c.c., per il risarcimento dei danni sofferti a causa del cattivo funzionamento di tubazioni di scarico delle acque destinate a servizio esclusivo di proprietà individuali, di cui alcune pure estranee al complesso condominiale, essendo il condominio stesso tenuto alla custodia ed alla manutenzione unicamente delle parti e degli impianti comuni dell’edificio. Per le suesposte ragioni, il ricorso della condomina è stato rigettato.
Fonte: condominioelocazione.it

Conciliazione sindacale e relativa inoppugnabilità

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La ratio dell’art. 412-ter, c.p.c. è quella di assicurare, anche attraverso l’individuazione della sede e delle modalità procedurali, la pienezza di tutela del lavoratore in considerazione dell’incidenza che ha la conciliazione sindacale sui suoi diritti inderogabili e dell’inoppugnabilità della stessa.

La norma codicistica dunque attribuisce valenza di conciliazioni in sede sindacale solo a quelle conciliazioni che avvengano con le modalità procedurali previste dai contratti collettivi e in particolare da quelli sottoscritti dalle associazioni sindacali maggiormente rappresentative, negoziazione collettiva intesa come punto di ponderata convergenza e composizione dei contrapposti interessi delle parti.

Pertanto il regime di inoppugnabilità concerne le sole conciliazioni sindacali espletate nelle sedi protette di cui all’ultimo comma dell’art. 2113, c.c., che richiama specificamente l’art. 412-ter, c.p.c., e dunque le sole conciliazioni sindacali che avvengono presso le sedi e con le modalità previste dai contratti collettivi sottoscritti dalle associazioni sindacali maggiormente rappresentative.

Tribunale Roma, sez. III lav., 8 maggio 2019, n. 4354

Fonte: ilgiuslavorista.it

Padre assente: deve risarcire la figlia

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L’uomo dovrà versare quasi 67mila euro. Per i Giudici sono evidenti le sue responsabilità, consistite nel non adempiere ai propri obblighi (mantenimento, istruzione, educazione) verso la figlia, che era affidata alla madre. Evidenti anche le ripercussioni subite dalla ragazza, che ha vissuto un disagio anche morale che l’ha spinta, tra l’altro, ad abbandonare gli studi.

(Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza n. 14382/19; depositata il 27 maggio)

Fonte: dirittoegiustizia.it

Esclusione della personalità giuridica del condominio e relativo potere di agire anche in capo al singolo condomino

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Il giudizio ha avuto origine nel 2004 dall’azione del condominio volta alla riduzione in pristino delle opere realizzate dalla condòmina Tizia in violazione del regolamento condominiale. In primo grado, il Tribunale accoglieva le difese del Condominio, condannando la condomina alla riduzione in pristino delle opere. In secondo grado, la Corte d’appello, accoglieva il ricorso sul punto della riduzione in pristino; tuttavia, in tale giudizio era stara riconosciuta una soccombenza reciproca: i Giudici, infatti, negavano anche la correttezza del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato della condomina, ma accoglievano il suo appello quanto al difetto di prova di un aggravamento della servitù conseguente allo spostamento all’interno dell’appartamento della scala di accesso al quinto piano. Stante la parziale soccombenza, la condomina decideva di ricorrere in Cassazione al fine di ottenere la riforma della decisione d’appello. Avverso detta iniziativa processuale, resisteva il condominio che, pur contestando il contenuto del ricorso di Tizia, non aveva impugnato i capi della sentenza di appello ove era risultato soccombente. Proprio su tale ultimo aspetto, Caia, altra condomina, proponeva ricorso incidentale avverso i capi della sentenza di appello in cui il Condominio era risultato soccombente (ossia la compensazione delle spese di appello).

A causa della complessità della vicenda, con ordinanza interlocutoria n. 27101 del 2017, la questione è stata rimessa all’esame delle Sezioni Unite per un chiarimento concernente la legittimazione processuale del singolo condomino (non costituitosi autonomamente) ad impugnare la sentenza di primo o di secondo grado resa nei confronti del condominio, anche alla luce del principio sancito da SS.UU. n. 19663 del 2014, secondo cui il singolo condomino deve essere considerato parte solo se intervenga nel processo, e non, invece, già qualora sia rappresentato dall’amministratore.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. a Sezioni Unite ha evidenziato che non può negarsi la legittimazione alternativa individuale al singolo condomino quando si sia in presenza di cause introdotte da un condominio o da un terzo che incidano sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune. Per meglio dire, in relazione al peculiare atteggiarsi dei rapporti condominiali, che, essendo oggetto del ricorso incidentale un diritto afferente alla sfera di ogni singolo condòmino, ciascuno di essi può autonomamente far valere la situazione giuridica vantata. A tal fine può avvalersi personalmente dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio, inserendosi nel processo, delimitato quanto all’oggetto dall’evoluzione maturata, cioè nello stato in cui vi interviene, ma con intatta la facoltà di spiegare il mezzo di impugnazione. Al controricorso individuale può dunque accedere il ricorso incidentale che, nei limiti della materia del contendere incorniciata in fase di merito, risponda alla autonoma facoltà azionata, senza risentire dell’analoga difesa già svolta dal condominio e dunque dei limiti ventilati dall’ordinanza.

Cass. civ., sez. un., 18 aprile 2019, n. 10934

Fonte: condominioelocazione.it